上海房價未來五年應(yīng)該是一個穩(wěn)中趨漲，但漲幅十分有限，且呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化的趨勢，那種大起大落的情況，比如大跌30%情況，在穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)房價、穩(wěn)地價大背景下很難出現(xiàn)。

預(yù)判中國房價歷來都是仁者見仁智者見智，或多空雙方互懟的模式。公說公有理、婆說婆有理，各有各的理由。因此，只能客觀地表達(dá)觀點，對不對自己判斷。

筆者不是中介，更不是炒房者，所以，沒有利益驅(qū)使，僅僅是“坐山觀虎斗”、而已。

判斷房價趨勢離不開幾個參考因素：房價收入比，人均可支配收入、土地及財政收入、城市資源聚集度、城鎮(zhèn)化率、支柱性產(chǎn)業(yè)地位等，而且不能僅僅考慮微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、還要適當(dāng)考慮宏觀經(jīng)濟(jì)，包括社會學(xué)，中國人的消費習(xí)慣等等。

如果經(jīng)濟(jì)從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)很難搞明白中國房價為什么這么貴?為什么很多人預(yù)測房價屢錯屢測?屢測屢錯?中國樓市是魔幻現(xiàn)實，逼得你不得不練就一雙火眼金睛，因為看清樓市不容易，復(fù)雜因素太多。

從房價收入比來看，上海房價真的不便宜了。

上海房價仍然維持全國老三地位，二手房均價大概在54467元。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2019年上半年全國50城房價收入比研究報告》中顯示，上海房價收入比24.6，排名全國第四，低于排名第一深圳的36.1，北京的24.9，三亞的30.0。高于一線城市廣州的16.8。

作為一線城市，又是中國最大的商業(yè)城市，房價雖很貴但控制的還算可以。如果把上海這個房價收入比放在世界上，與發(fā)達(dá)國家相比，就天壤之別了，貴的離譜。

美國國際公共政策顧問機(jī)構(gòu)Demographia一年一度的世界頂尖城市學(xué)家組成的《2019年全球住房可負(fù)擔(dān)性調(diào)查報告》中顯示，全球連續(xù)九年第一的香港房價收入比高達(dá)20.9，遙遙領(lǐng)先全球其他城市。 成為全球最負(fù)擔(dān)不起住房的城市?？梢姡愀鄣姆績r收入比上海的24.6相比，就自愧不如了。

數(shù)據(jù)顯示，如果再說上海房價便宜就胡說八道了。那么房價收入比早已亮起“紅燈”了，為什么房價仍然跌不下來，甚至于某些豪宅太搶手排隊去搶呢?這就不是房價收入比能解釋了的，是摻雜了其他因素的作用?，F(xiàn)實是房價再貴，還有很多人爭先恐后去買啊?

從上海的人均可支配收入來看。

2019年全市居民人均可支配收入達(dá)69442元，如果按照二手房均價54467元來計算，100平米就是544萬，年收入69442，兩個人加起來138884元，需要40年左右的收入積蓄才能購買，而且還要做到不吃不喝。按照月收入萬元，買房也要25/30年時間。

上海一直以來是全國人口流入最多的城市。截止2018年末上海市常住人口2423.78萬，外來常住人口976萬，常住人口自然增長率千分之1.8，增長幅度已大幅降低之前的增幅。戶籍常住人口千分之-1.8，負(fù)增長，數(shù)據(jù)說明上海人口增量流入開始逐漸趨于平衡，局部出現(xiàn)負(fù)增長。

嚴(yán)格控制上海中心城區(qū)人口規(guī)模。

上海城市目前的人口政策目標(biāo)是即合理確定全市特別是中心城區(qū)人口規(guī)模調(diào)控目標(biāo)，調(diào)整人口存量、疏解調(diào)控人口增量，預(yù)測2020年及2030年人口數(shù)量基本上都保持在2500萬左右。

人口基數(shù)意味著生產(chǎn)力和消費力。一座座特大城市的誕生，一個個都市圈的崛起，都伴隨著人口的大規(guī)模流動。因此，假如上海人口“增量消失”了，那么對于房地產(chǎn)而言理論上是起到衰減作用的。

但房價漲跌理論沒有那么簡單，上海房價水平仍然有著高凈值人群的支撐。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，在一線城市的遷入人口中，上海高學(xué)歷人口的比例最高，碩士占比為13%，本科占比58%，分別高于一線城市中北京、廣州、深圳的水平。

上海對高凈值人群(面對全國眾多的企業(yè)家、公司高管、成功人士、演藝明星、海外投資客等)的吸引力極強(qiáng)，甚至于是超強(qiáng)吸引力!并且上海無論是社會零售總額還是人均可支配收入水平，均高于北廣深。深圳本科以上學(xué)歷遷出人口最少的城市，人才粘性最好。因此，高學(xué)歷+高凈值源源不斷流入的“雙高人群”支撐住上海昂貴的房價。

因此，上海的普通剛需購買力+雙高人群的購買力使得上海的房價很難有大的調(diào)整，并且在城鎮(zhèn)化率未來十年向上增長、土地財政、支柱性產(chǎn)業(yè)、上海優(yōu)異的城市資源度、獨一無二的商業(yè)及金融城市屬性等大背景之下，有著較長時間的價格慣性。雖然上海在2020年-2030年，10年間上?？?cè)丝谠隽炕旧蠟?0 ，但購買人群屬性也會相對變化，即上海的購買力不缺乏高凈值人群的流入。

中國一線城市還有一個特殊的因素，很多人忽視的產(chǎn)業(yè)資本的購買力。根據(jù)之前中國社科院報告的判斷，2018年以來，制造業(yè)企業(yè)面對國內(nèi)外嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢、尤其是房地產(chǎn)近些年的利潤高回報以及制造業(yè)發(fā)展的不確定性，房地產(chǎn)行業(yè)已成為包括產(chǎn)業(yè)資本進(jìn)入的重要領(lǐng)域。實體經(jīng)濟(jì)內(nèi)不在少數(shù)的企業(yè)將更多資源投入到房地產(chǎn)投資性資產(chǎn)中，對于生產(chǎn)性投資和創(chuàng)新性投資產(chǎn)生“抽真空”效應(yīng)，甚至有些企業(yè)資本最終退出實體經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)。

因此，在房價增速較高的城市，明顯呈現(xiàn)出“房價擠出生產(chǎn)”的現(xiàn)象。這種情況對于上海的房價也會產(chǎn)生支撐。

值得一提的是中國房地產(chǎn)在金融屬性方面是比較優(yōu)質(zhì)的，購買力人群通常是按揭、商業(yè)銀行貸款，在中國高存款資本金的前提下，中國的金融系統(tǒng)在全球來講處于相對安全區(qū)域，房地產(chǎn)在中國至少目前缺乏大起大落的可能性。穩(wěn)定是未來很長一段時間的主旋律。

個人預(yù)測，上海的房價未來5年會呈現(xiàn)分化，中內(nèi)環(huán)及中心區(qū)的房價依然是堅挺的。外環(huán)區(qū)域趨于穩(wěn)定或“不上不下”，而外環(huán)之外的區(qū)域基本上不會有太大的變化，二手房會有結(jié)構(gòu)性的下跌。

上海的靜安、黃浦、長寧和虹口進(jìn)入前五

比如在2019年中國房價最貴的五個城區(qū)中，，只有北京的西城區(qū)以99800元每平排名第三;(第一太平戴維斯.《中國住宅市場報告》)。

上海徐匯、深圳福田、北京東城、上海楊浦、上海浦東新區(qū)。

房價最貴的前十個城區(qū)中，上海也是占據(jù)絕對優(yōu)勢。6至10名依次是：

上海在五個區(qū)中占了四個，說明上海城市中心區(qū)的強(qiáng)吸引力，這種吸引力具有很強(qiáng)的持續(xù)性，根據(jù)上海城市優(yōu)質(zhì)的屬性(優(yōu)質(zhì)的教育資源、醫(yī)療資源、商業(yè)資源、金融資源等)未來五年房價也難以有太大的改變。

不具備經(jīng)濟(jì)與收入增速支撐

綜上所述，目前不要說上海，整個全國各大城市的房價都不便宜，按照經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，房價的上漲經(jīng)濟(jì)與收入增速支撐的房價意味著透支。

如果從宏觀視角看，中國社會科學(xué)院和經(jīng)濟(jì)日報社聯(lián)合發(fā)布的“2018中國城市競爭力報告”的觀點，房價收入比在9以下，房地產(chǎn)的發(fā)展有利于經(jīng)濟(jì)增長;超過9則將不利于經(jīng)濟(jì)增長。但是，理論畢竟是理論，中國的房價有些時候是不能完全根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的，因為牽涉的因素很多、很復(fù)雜。

黑格爾有句名言：存在就是合理的。雖然中國的房價在理論上有很多不合理的地方。