12月以來，全國多地出臺政策，加強對商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，確保預(yù)售資金?？顚Ｓ?，從源頭上防范爛尾樓等帶來的樓市風(fēng)險。這些新政策對此前監(jiān)管漏洞進行了有針對性封堵，規(guī)范預(yù)售資金成為防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險的重要一環(huán)。

近期，商品房爛尾消息不時傳出，一些不靠譜的開發(fā)商資金鏈斷裂、卷款跑路，導(dǎo)致項目爛尾、購房者入住新家遙遙無期。為了保障廣大購房人的合法權(quán)益，防范樓市風(fēng)險，12月以來，全國多地出臺政策，加強對商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，確保預(yù)售資金專款專用，從源頭上防止爛尾樓的出現(xiàn)。

記者了解到，由于國內(nèi)商品房銷售多為預(yù)售形式，此前全國各地已形成商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，然而由于執(zhí)行情況不一，一些地方資金被挪用的情況并不鮮見。

而如今，在房地產(chǎn)企業(yè)資金普遍承壓的情況下，預(yù)售資金的“緊箍咒”能否念出效果?一些商品房爛尾導(dǎo)致的樓市風(fēng)險能否止住?開發(fā)商會不會因此“失血”?記者就此進行了調(diào)查采訪。

瞄準“爛賬”，嚴管商品房預(yù)售資金

3個多月前，昆明“別樣幸福城”爛尾樓盤登上熱搜。延遲6年仍未交房，購房者無奈搬入爛尾樓“抱團自救”的新聞引發(fā)熱議。在一系列討論中，加強預(yù)售資金監(jiān)管被認為是一項治本之策。

據(jù)昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局工作人員郎紫陽介紹，商品房爛尾主要有兩個原因：一是開發(fā)商項目太多、鋪攤子太大，當市場需求下滑時樓盤不能及時賣出，導(dǎo)致資金鏈斷裂;二是開發(fā)住房需要規(guī)劃證、土地證、施工證、預(yù)售證等證件齊全，有些開發(fā)商邊辦證邊開工，最后被證照卡住，導(dǎo)致工程停工。而大多數(shù)樓盤爛尾的原因是資金鏈斷裂。

對此，近日，昆明市出臺《昆明市人民政府辦公室關(guān)于加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的通知(試行)》(下稱《通知》)，對昆明市主城中心區(qū)范圍內(nèi)辦理商品房預(yù)售許可的項目，其預(yù)售資金的收存(包括購房人按合同約定支付的定金、首付款、一次性付款及包括預(yù)售商品房按揭貸款在內(nèi)的后續(xù)付款等預(yù)售資金)、支出、使用均進行監(jiān)督管理。

在項目完成之前，資金只能用于支付項目的工程款、建筑材料、輔助設(shè)施等款項、法定稅費和到期銀行貸款。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以從預(yù)售資金中提取5%，用于支付辦公和管理費用。

此外，昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局將根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資格、經(jīng)營業(yè)績和誠信記錄，對商品房預(yù)售資金實行分級監(jiān)督。對于在昆明從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、具有一級資質(zhì)和良好業(yè)績、無不良行為記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以將開發(fā)項目重點監(jiān)管資金的比例降低到25%。如果一年內(nèi)發(fā)生一次不良行為，新建和在建項目的重點監(jiān)管資金比例將提高到30%。

封堵漏洞，監(jiān)管新政防范樓市風(fēng)險

“商品房預(yù)售資金監(jiān)管實行政府全程監(jiān)管、?？顚Ｓ迷瓌t，最重要的作用是能夠有效預(yù)防開發(fā)商卷款跑路的行為。”郎紫陽表示，對于購房者而言，這份《通知》相當于為買房加上一把安全鎖。

實際上，這并不是預(yù)售資金第一次“掛鎖”。一直以來，國內(nèi)商品房銷售多采取預(yù)售的方式，即購房人將定金、首付款、貸款等資金預(yù)先支付給開發(fā)商，開發(fā)商拿到錢將其用于工程建設(shè)。為防止開發(fā)商將資金用作他途，我國逐漸建立形成了與之對應(yīng)的預(yù)售資金監(jiān)管制度：開發(fā)商將預(yù)售資金存入商業(yè)銀行的專用監(jiān)管賬戶，在建設(shè)進度達到一定標準后，經(jīng)由政府主管部門、銀行審核，劃撥相應(yīng)款項，資金不得隨意支取、使用。

但現(xiàn)實情況是，一些購房人的房款沒有進入到監(jiān)管賬戶，進入到監(jiān)管賬戶的資金也可能被開發(fā)商隨意支取、用作他途。業(yè)內(nèi)人士向記者透露：“商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度一直都有，但預(yù)售資金被挪用的現(xiàn)象屢見不鮮。”

“按照要求，開發(fā)商需要設(shè)立一個獨立的資金監(jiān)管賬戶，購房人將購房款直接劃轉(zhuǎn)到該賬戶。但不少開發(fā)商會讓購房人將購房款劃轉(zhuǎn)到其他賬戶，有的甚至是直接劃轉(zhuǎn)到開發(fā)商法定代表人的私人賬戶中。這樣的話，開發(fā)商就可以隨意挪用該筆資金。”云南鑫金橋律師事務(wù)所律師宋薇薇表示，即使將全部購房款放入了資金監(jiān)管賬戶，使用預(yù)售資金時，也有一些開發(fā)商通過提供虛假文件騙取銀行撥付預(yù)售款。如果政府部門對開發(fā)商施工的進度監(jiān)管不到位，資金也會被挪用。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，上述監(jiān)管漏洞均受到了政策針對性的“關(guān)照”。“全程監(jiān)管”“專戶專用”“分級監(jiān)管”等內(nèi)容被重點突出。業(yè)內(nèi)認為，這將給房地產(chǎn)市場預(yù)售模式帶來一次深刻的變革。

資金監(jiān)管趨嚴，房企要提高抗風(fēng)險能力

在專家看來，對預(yù)售資金進行監(jiān)管，只是為開發(fā)商劃出了一道“底線”。“只針對建設(shè)資金，而這一部分成本占總成本比重低。房地產(chǎn)企業(yè)理應(yīng)留足這部分的資金余量，否則就表明其自身抗風(fēng)險能力弱，進而存在工程爛尾的風(fēng)險。”云南新亞地產(chǎn)分析師栗華說。

然而，近年來，這條“底線”卻頻頻失守。據(jù)媒體報道，今年上半年，一些地區(qū)還曾放寬預(yù)售資金的監(jiān)管，將預(yù)售款提取節(jié)點前移，幫助解決房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)問題。

“在‘一城一策’、因城施策的背景下，不同地區(qū)樓市的資金監(jiān)管呈現(xiàn)相近態(tài)勢，側(cè)面印證了近期內(nèi)這些地區(qū)可能出現(xiàn)了房企資金鏈斷裂問題。”北京工商大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院經(jīng)濟研究中心執(zhí)行主任周清杰表示，下半年，各地出臺的有關(guān)加強預(yù)售資金監(jiān)管政策，是在新一輪穩(wěn)定房價的大趨勢下，通過規(guī)范預(yù)售資金來防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險的做法。

記者注意到，市場中有人擔憂，作為房企資金的重要來源之一，預(yù)售資金被念起“緊箍咒”，房地產(chǎn)資金鏈條可能進一步承壓。還有人擔心，房地產(chǎn)市場的預(yù)售制體系因此受到?jīng)_擊影響。

對此，各地在收緊監(jiān)管的同時，也對政策意圖進行了反復(fù)強調(diào)。郎紫陽表示，預(yù)售資金監(jiān)管主要針對爛尾樓的預(yù)防以及供應(yīng)的提效，監(jiān)管的持續(xù)加強將助力房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

周清杰也表示，監(jiān)管并非打壓。“雖然會使房企可用資金壓力增大，但這恰恰利好資金實力強的優(yōu)質(zhì)企業(yè)進入房地產(chǎn)行業(yè)。”

黃榆