一、一季度多城調(diào)整集中供地模式，土地市場(chǎng)供應(yīng)創(chuàng)新低，同比下降4成

從一季度土地供應(yīng)情況來(lái)看，供應(yīng)節(jié)奏較慢，整體供應(yīng)規(guī)模較去年同期仍有一定差距。主要是由于，一方面，市場(chǎng)仍處修復(fù)階段，城市推地力度仍較不足；另一方面，多城調(diào)整成少量多次的供地模式，導(dǎo)致短期內(nèi)供應(yīng)體量偏少。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)，全國(guó)主要地級(jí)市2023年一季度土地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為8019.97萬(wàn)㎡，同比下降41.59%。預(yù)計(jì)隨著市場(chǎng)逐漸復(fù)蘇，各地推地力度將會(huì)有所加大，二季度土地供應(yīng)量或?qū)⑸现列屡_(tái)階。

備注：用地性質(zhì)包含住宅用地、綜合用地（含住宅）、商業(yè)/辦公用地；2023年3月數(shù)據(jù)截止至3月29日，下同。

【資料圖】

從3月單月土地供應(yīng)來(lái)看，隨著城市土地掛牌活動(dòng)進(jìn)一步增多，3月土地市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模繼續(xù)上升。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)，全國(guó)主要地級(jí)市2023年3月供應(yīng)土地503宗，供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為3628.5萬(wàn)㎡，同比下降49.48%，環(huán)比上升44.44%；推出樓面均價(jià)為5255元/㎡，同比下跌23.51%，環(huán)比微跌4%。

從地塊性質(zhì)來(lái)看，3月各類(lèi)用地供應(yīng)規(guī)模均較上月上升，其中商辦用地漲幅居首，為56.34%。分各能級(jí)城市來(lái)看，2023年3月，各等級(jí)城市供地量環(huán)比全線上漲，且三四線城市漲幅居首。其中，在北上廣深4城持續(xù)推出地塊的帶動(dòng)下，一線城市整體供應(yīng)量再度上升；二線、三四線城市供應(yīng)規(guī)劃建筑面積環(huán)比漲幅均超30%。推出樓面價(jià)方面，一線城市推出樓面價(jià)環(huán)比獨(dú)升，二線、三四線城市雙雙延續(xù)下滑態(tài)勢(shì)。

二、受供應(yīng)影響一季度成交規(guī)模偏低，三四線城市降幅居首

從一季度土地成交表現(xiàn)來(lái)看，一季度受到供應(yīng)規(guī)模下降的影響，成交規(guī)模較去年同期仍有一定差距。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)，2023年一季度全國(guó)主要地級(jí)市土地成交規(guī)劃建筑面積為5662.16萬(wàn)㎡，同比下降37.08%。預(yù)計(jì)隨著接下來(lái)土地供應(yīng)閘門(mén)進(jìn)一步放開(kāi)以及房企資金情況改善，土地成交有望在二季度扭轉(zhuǎn)同比下滑局勢(shì)。

從3月單月土地成交來(lái)看，3月土地成交量穩(wěn)價(jià)升，成交規(guī)模環(huán)比降幅不超3%，土地收金較上月上升。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)，2023年3月全國(guó)主要地級(jí)市土地成交280宗，成交規(guī)劃建筑面積為1861.66萬(wàn)㎡，同比下降41.41%，環(huán)比下降2.67%；成交樓面價(jià)為5908元/平方米，同比上漲13.33%，環(huán)比上漲9.98%；土地出讓金為1100.15億元，同比下降33.61%，環(huán)比上漲7.06%。

從地塊性質(zhì)來(lái)看，3月僅綜合用地（含住宅）成交規(guī)模及土地收金較上月齊升。數(shù)據(jù)顯示，3月純住宅用地成交規(guī)劃建筑面積為796.56萬(wàn)㎡，同比下跌39.3%，環(huán)比下跌12.83%；綜合用地（含住宅）成交規(guī)劃建筑面積為671.31萬(wàn)㎡，同比下跌45.37%，環(huán)比上漲19.45%；商辦用地成交規(guī)劃建筑面積為393.79萬(wàn)㎡，同比下跌38.14%，環(huán)比下跌9.89%。另外，各類(lèi)用地一季度成交規(guī)模均不及去年同期，跌幅均超30%。

分等級(jí)城市來(lái)看，3月一二線城市成交規(guī)模再度上升，三四線城市延續(xù)降勢(shì)；一季度各等級(jí)城市成交規(guī)模均不及去年同期，且三四線城市降幅居首，超40%。其中，3月一線城市成交11宗，成交規(guī)劃建筑面積112.6萬(wàn)㎡，同比上漲59.49%，環(huán)比上漲33.01%；成交樓面價(jià)為11896元/㎡，同比下跌58.41%，環(huán)比下跌49.03%；土地出讓金133.95億元，同比下跌33.66%，環(huán)比下跌32.21%。一季度一線城市成交規(guī)劃建筑面積260.39萬(wàn)㎡，同比下跌20.16%。在北京昌平2宗宅地火熱成交以及上海、廣州多宗商辦用地成交活躍度上升的帶動(dòng)下，3月一線城市土地成交規(guī)模繼續(xù)上升，且單月同比轉(zhuǎn)正。

3月二線城市土地成交121宗，成交規(guī)劃建筑面積879.06萬(wàn)㎡，同比下跌34.46%，環(huán)比上漲10.25%；成交樓面價(jià)為8073元/㎡，同比上漲7.13%，環(huán)比上漲2.38%；土地出讓金709.63億元，同比下跌29.8%，環(huán)比上漲12.77%。一季度二線城市成交規(guī)劃建筑面積2269.41萬(wàn)㎡，同比下跌21.44%。3月南京、杭州、成都等多個(gè)二線城市開(kāi)啟土拍，且杭蓉等熱點(diǎn)城市土拍持續(xù)升溫，拉動(dòng)二線城市整體成交量?jī)r(jià)繼續(xù)走高。

3月三四線城市土地成交148宗，土地成交規(guī)劃建筑面積為870萬(wàn)㎡，同比下跌50.73%，環(huán)比下跌15.6%；成交樓面價(jià)為2945元/㎡，同比上漲17.14%，環(huán)比上漲51.26%；土地出讓金256.57億元，同比下跌42.28%，環(huán)比上升27.81%。一季度三四線城市成交規(guī)劃建筑面積3132.36萬(wàn)㎡，同比下跌45.84%。當(dāng)前三四線城市土地成交端呈現(xiàn)“價(jià)格漲勢(shì)堅(jiān)挺，成交略顯疲態(tài)”的特征。

三、房企整體拿地?zé)崆榛厣?，二線城市“高溢價(jià)低流拍”

從一季度溢價(jià)率與流拍率來(lái)看，房企拿地?zé)崆樯仙髋默F(xiàn)象好轉(zhuǎn)，溢價(jià)率呈現(xiàn)明顯上升趨勢(shì)，流拍率較去年同期下降明顯。數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度全國(guó)主要地級(jí)市溢價(jià)率為5.46%，環(huán)比上一季度上升3.6個(gè)百分點(diǎn)，較去年一季度上升1.29個(gè)百分點(diǎn)；流拍率為17.71%，較上一季度上升2.76個(gè)百分點(diǎn)，較去年一季度下降4.86個(gè)百分點(diǎn)。

分等級(jí)城市來(lái)看，二線城市溢價(jià)率最高，為6.4%，同環(huán)比分別上升0.9、5.02個(gè)百分點(diǎn)。其次，三四線城市溢價(jià)率為5.01%，同環(huán)比上升幅度趕超一二線。再次，一線城市溢價(jià)率表現(xiàn)較為平穩(wěn)，同比微降，環(huán)比上升1.03個(gè)百分點(diǎn)。此外，各等級(jí)城市流拍現(xiàn)象均少于去年同期，降幅均超1.5個(gè)百分點(diǎn)。整體來(lái)看，二線城市一季度更加受到房企的青睞，呈現(xiàn)高溢價(jià)低流拍趨勢(shì)。

從3月單月來(lái)看，2023年3月全國(guó)主要地級(jí)市溢價(jià)率為7.23%，環(huán)比上升2個(gè)百分點(diǎn)，同比上升2.69個(gè)百分點(diǎn)。自去年5月起，土地溢價(jià)率高位回落，去年9月進(jìn)入低位水平。進(jìn)入2023年，土地市場(chǎng)逐步回溫，溢價(jià)率連續(xù)3月上升，尤其是杭州、成都等熱點(diǎn)城市土拍升溫明顯，溢價(jià)率均在9%以上水平，提升了土地市場(chǎng)整體溢價(jià)空間。流拍率方面，本月流拍率為16.67%，較上月下降1.3個(gè)百分點(diǎn)。分等級(jí)城市來(lái)看，一線城市本月溢價(jià)水平靠后，入年以來(lái)無(wú)流拍，二線城市高溢價(jià)與低流拍并存。溢價(jià)率方面，一二線城市溢價(jià)率降至1.28%，二線、三四線城市溢價(jià)率雙雙上升，均處于8%以上水平。流拍率方面，一線城市仍無(wú)流拍現(xiàn)象，二線城市流拍率持續(xù)回落至2.42%，三四線城市流拍率較上月上升3.23個(gè)百分點(diǎn)。

四、南京、杭州等熱點(diǎn)城市收金可觀，溢價(jià)成交現(xiàn)象明顯增加

2023年3月城市土地出讓金TOP10榜單中，長(zhǎng)三角城市表現(xiàn)仍然較為亮眼，占據(jù)半數(shù)份額。其中，南京以188億元位居土地出讓金首位，本月南京開(kāi)啟了今年首批集中土拍，熱度回升明顯，繼去年末兩輪零溢價(jià)之后，2023年首批迎來(lái)開(kāi)門(mén)紅，溢價(jià)率升至7.98%。杭州亦是如此，憑借159億元位居土地出讓金第二，本月杭州二批次供地迎來(lái)開(kāi)拍，競(jìng)爭(zhēng)更為激烈，熱度居高不下，且觸頂成交比例已連續(xù)3個(gè)批次維持在60%以上，3月平均溢價(jià)率在9%以上。西安位居第三，3月土地出讓金達(dá)118億元。此外，成都、合肥、紹興的土地成交熱度也頗高，3月溢價(jià)率均超10%。整體來(lái)看，當(dāng)前熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)率先升溫且維持在較高水平，這在一定程度上意味著土地市場(chǎng)確實(shí)呈現(xiàn)出了一定的向好趨勢(shì)，同時(shí)熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)回暖將在一定程度上提振整體市場(chǎng)信心，也將為后續(xù)土地市場(chǎng)成交奠定回升基調(diào)。

此外，自2月起，民營(yíng)房企拿地積極顯著上升，1月拿地金額T0P15榜單中無(wú)民營(yíng)房企身影且城投身影較多，2-3月民營(yíng)房企占比處于半數(shù)左右份額，預(yù)計(jì)隨著銷(xiāo)售市場(chǎng)的逐步回暖，房企資金流動(dòng)性壓力獲進(jìn)一步緩解，民營(yíng)房企占比份額有望繼續(xù)提升，城投占比逐步降低。